Планировать земельный участок
Что такое ППТ и как его разрабатывают
К ним могут относиться:
- Улицы, проспекты, площади;
- Парки и бульвары;
- Набережные и скверы;
- Объекты ОКС.
Обязательно указываются имеющиеся красные линии, выделяющие общественные зоны, а также все линейные объекты, вместе с предусмотренными для них, зонами, имеющими статус охранных.
Проект планировки территории предусматривает наличие обязательной информации о последовательности развития данной территории.
Следует иметь в виду требование об обязательном соответствии документа требованиям (регламентам), изложенным в ГП и ПЗ.
В ППТ обязательно присутствует проект межевания территории (ПМТ). Объясняется это тем, что данные документы являются взаимосвязанными.
ПМТ востребован в случаях, требующих обязательного межевания территории рассматриваемого участка.
Нормативная база для разработки ППТ
Основополагающий документ, это Градостроительный Кодекс 190-ФЗ (действующая редакция от 25.12.2018).
Кроме этого, в каждом населённом пункте органами местного самоуправления разрабатываются региональные законодательные акты (не противоречащие федеральным).
Примеры:
- для Москвы это «Положение» от 06.04.10, утвержденное постановлением № 270-ПП;
- для Московской области — «Положение», утвержденное постановлением 1197/52 от 30.12.14;
- в иных регионах – нормативные акты, регламентирующие вопросы разработки и последующего согласования ППТ.
Как правило, необходимость разработки планировки территорий в каждом конкретном случае определяется местными органами власти, которым предоставлены соответствующие полномочия (например, в Москве это Москомстройинвест и Москомархитектура).
Зачем необходимо разрабатывать ППТ
Основные причины, вызывающие необходимость разработки проекта планировки территории, прямо указаны в пятой главе ГрК (статью 42).
Если перевести законодательные формулировки на общепонятный язык, то можно констатировать, что потребность в подобном документе возникает в следующих ситуациях:
- в рамках подготовки к осуществлению строительных работ.
Важно! Проекты планировки территории либо их межевания широко применяются как для пустующих участков земли, так и на землях, имеющих сформированную инфраструктуру;
- при планировании строительства ОКС (когда на данной земле уже есть возведённые объекты данной группы;
- при необходимости чёткого определения границ, в рамках которых каждый владелец имеет право пользования долевой собственностью, являющейся общей;
- при возникновении потребности в отчуждении определённой части территории, являющейся обременённой, которая отграничена от остальной территории (общей);
- в процессе разрешения возможных споров, касающихся границ земельного участка.
Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что ППТ, равно как и ПМТ, создается на основе процедуры межевания.
Что включают ППТ
Перечень материалов для конкретного документа определяется ТЗ, выданным на его разработку. Например, в него могут входить:
- проект межевания (сокращённое обозначение, ПМТ), согласно которому выполняется «нарезка» земельных участков на рассматриваемой территории;
- градостроительные планы на каждый (ГПЗУ).
В результате, вместе с утверждённым проектом планировки, заказчик одновременно получает и эти документы (последний, если соблюдены все требования действующего законодательства, касающиеся ГПЗУ).
Следует понимать, что после утверждения ППТ приобретает статус градостроительного закона для данной территории.
Согласно положениям 42 статьи ГрК (глава 5) обязательными частями ППТ являются три блока.
Текстовая часть (иногда именуемая пояснительной запиской), содержащая информацию о параметрах развития территории (на ближайшую перспективу) и положение о том, в какой очерёдности она будет развиваться.
Здесь детально прописывается информация:
- о площадях каждого, из вновь образованных, земельных участков (с перечислением допустимых вариантов их образования);
- аналогичная информация о землях, относящихся к группе общего пользования (включая территорию, планируемую в качестве резервных, либо изымаемую для нужд государства/муниципалитета);
- о виде разрешения (по каждому участку) на его возможное использование согласно проекту планировки территории.
Во второй блок входят вся графическая часть, определяющая:
- границы объекта, уже имеющегося либо только планируемого к возведению (в тех случаях, когда ПМТ является частью ППТ);
- все красные линии, поименованные в утверждённом ППТ. Ими обозначаются все объекты строительства (имеющиеся и перспективные);
- линии отступа, определяющие минимальные расстояния от имеющихся красных линий, задающие разрешённые места для возможного возведения ОКС;
- зоны, попадающие в сферу влияния сервитутов (со статусом публичных).
Два этих блока составляют основную часть проектной документации разрабатываемой планировки территории. Именно она подлежит утверждению.
Третий блок — материалы, обосновывающие основную часть. Например, положение существующих границ:
- природных земель, являющихся охраняемыми;
- зон, для пользования которыми законодательно заданы особые условия;
- различных объектов, отнесённых к культурному наследию;
- всех ОКС;
- существующих участков земли (для данной территории).
Этапы разработки ППТ
До начала работ по планировке территорий требуется предварительное получение официального разрешения на выполнение данной работы. А после завершения его разработки планировка должна пройти стадию утверждения на предварительно организованных общественных слушаниях.
В противном случае, разработанные проекты планировки и межевания статус закона получить не смогут (будут являться юридически нелегитимными).
Действующим законодательством допускается два варианта разработки проектов планировки территории и её межевания (ПМТ).
Первый — подача соответствующего заявления в местную администрацию.
К заявке прилагается пакет документов, включающий:
- свидетельство о том, что заявитель является собственником данного земельного участка;
- выписка из реестра кадастрового учёта на данный участок земли;
- выписка, информирующая об имеющихся капитальных строениях на участке либо об их отсутствии;
- эскиз генплана с приложением схемы инженерных коммуникаций, проложенных по участку;
- топографический план участка с обозначенными коммуникациями.
Проводятся подготовительные работы, по итогам которых принимается решение. Если оно положительное, составляется соответствующее ТЗ и выполняются все необходимые виды работ.
Готовые ППТ (ПМТ) согласуются на специальных публичных слушаниях, в которых должны принять участие представители водоканала, газовой службы, при наличии газопровода, электросетей.
Работы проводятся бесплатно в срок до 2-ух месяцев.
Если муниципалитет подобных услуг не оказывает, можно обратиться в специализированную компанию.
Факторы, влияющие на цену работы
Факторов внешнего характера, оказывающих влияние на ценообразование, достаточно много. Но основными являются следующие:
- площадь рассматриваемого участка земли, а также площади объектов, которые планируется возводить на данной территории;
- инфраструктурное окружение участка, наличие (отсутствие) СЗЗ либо иные факторы ограничительного характера;
- сложность индивидуальных проектов и рельефа конкретного участка;
- степень срочности работ.
Итоговая цена разработки ППТ и проекта межевания территории доводится нашим представителем до заказчика после согласования всех существенных условий ТЗ.
Бесспорными преимуществами для лица, заказавшего разработку соответствующих проектов, является тот факт, что после утверждения разработанных ППТ, он имеет возможность получения (на любой из имеющихся либо на все сразу) участки, располагающиеся на данной территории, ГПЗУ.
Кроме этого, прошедший согласование и утверждение ППТ может быть использован в качестве основания, допускающего внесение соответствующих изменений в имеющиеся Генплан и ПЗЗ.
Разработка земельного участка – начинаем работу
После того, как Вы приобрели участок, необходимо приступить к его разработке. Конечно, если у вас много денег и соответственно мало времени – можно нанять прораба. Но я пишу эту тему для людей среднего достатка, которые многие работы по разработке земельного участка предпочитают делать сами.
В проекте у Вас имеется план застройки, в соответствии с которым и нужно производить разметку. Прежде всего, нужно очистить участок от сорняков, бурьяна, другого хлама. Так как Вам все равно будет необходимо оформлять свидетельство на право владения данным участком, то лучше взять геодезиста и отмерить с ним свой участок. Вы получите геодезический документ, который будет действителен в течении полугода. Вместо колышков сразу вбейте приличные куски труб и начинайте прикидывать планировку под застройку.
Приблизительно обозначьте место котлована; обозначьте места, где вы будете выгружать блоки и кирпич. Лучше, чтобы разгрузка была и недалеко от дороги, и достаточно близко к котловану – чтобы укладку плит перекрытия можно было произвести за один подъем. Прикиньте сразу, куда Вы будете вывозить землю при рытье котлована. Возможно, что на Вашем участке необходимо будет поднимать грунт, для предотвращения весеннего затопления. Важный момент – приобретение какого либо металлического гаража для хранения инструмента, цемента и пр. Главное, чтобы он был прочный и недорогой, т.к. уже через год-другой он вам будет не нужен. Может и лучше начать со строительства капитального сарая, который имеется в генплане.
Когда все эти вопросы решены, приступаете к разметке котлована. Для этой цели Вам понадобится нивелир, длинная рулетка и возможно геодезист. Заказываете экскаватор и два самосвала для вывоза земли. Котлован, глубиной в 1,5 м. предназначен для фундамента из блоков ФБС, которые монтируются краном. Можно всё это сделать другим способом – выкопать канаву под ленточный фундамент и затем залить в него бетон. Объем затрат и качество в среднем окажется одинаковым, если для ленточного фундамента необходимо будет после заливки выкапывать место под подвальное помещение. Хотя ленточные фундаменты сейчас индивидуальные застройщики применяют всё чаще, т.к. при заливе бетона можно добавлять заранее привезенный бетонный бут. Котлован выравнивается, делается насыпка песчаной подушки и монтаж фундаментных блоков согласно проекта. Конечно все материалы уже должны быть завезены.
При покупке фундаментных блоков стоит сначала посмотреть частные объявления продаж. Может случиться так, что кто-то продаёт свой недострой, такие блоки будут и дешевле и везти их будет недалеко. А качество бетона от старости только улучшается. В проекте должны быть предусмотрены отверстия для подвода коммуникаций. Так-же, если предусматривается топочное помещение, необходимо сделать окно, площадью не менее 0,25 кв.м. (для котла 20 квт). После укладки фундаментных блоков, пока не положили перекрытия, лучше залить в подвале бетонные полы. Но заливать их нужно правильно, с предварительной гидроизоляцией. Для возведения стен по фундаменту лучше всего применить пеноблоки.
Правильное изготовление фундамента требует значительных физических затрат и включает в себя много операций, которые я здесь не раскрыл. Скажу про основные ошибки, которые делаются при возведении фундамента.
- Плохая перевязка фундаментных блоков при монтаже. Усадки грунта всё равно не избежать.
- Отверстия для коммуникаций оставляют на потом. Позже долбим кувалдой несколько дней.
- Некачественная гидроизоляция. Получаем подвал с постоянной сыростью.
Проект планировки территории
- Главная
- О центре
- Услуги
- Земля
- Градостроительные вопросы
- Недвижимость
- Защита интересов в судах
- Корпоративные споры и сопровождение бизнеса
- Прочие вопросы
- Направления
- Вопросы антикризисного законодательства
- Особые режимы внесения арендной платы за землю и недвижимость в период действия антикризисных мер
- Письмо арендатора арендодателю о приостановлении начисления арендной платы
- Антикризисные льготы для собственников недвижимости
- «Кредитные каникулы» как мера против пандемии коронавируса
- Отнесение бизнеса к наиболее пострадавшим от коронавируса
- ФОРС-МАЖОР в период коронавируса COVID-2019
- Поддержка строительной отрасли как антикризисная мера в связи с COVID-2019
- Приостановление взысканий на период коронавирусной пандемии
- Мораторий на банкротство на период коронавирусной пандемии
- Особые режимы внесения арендной платы за землю и недвижимость в период действия антикризисных мер
- Общие вопросы земельных отношений
- Оптимизация платежей за землю и недвижимость
- Градостроительный и земельный аудит
- Юридический аудит объектов, приобретаемых на торгах в процедуре банкротства
- Защита землепользователей в рамках контрольных мероприятий
- Кадастровая стоимость земельного участка: порядок определения и обжалования
- Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
- Определение вида разрешенного использования земельного участка
- Изменение вида разрешенного использования земельного участка
- Вид разрешенного использования объектов капитального строительства
- Порядок образования земельных участков и установления их границ
- Первичное образование земельных участков
- Раздел, выдел, объединение и перераспределение земельных участков
- Установление (уточнение) границ сформированных земельных участков
- Приобретение (выкуп) земельных участков из государственной и муниципальной собственности без проведения торгов
- Процедура приобретения участков без торгов
- Цена выкупа земельных участков в Москве и Московской области
- Основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов
- Ограничение земельного участка в обороте и изъятие из оборота
- Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд
- Запрет на приватизацию земельных участков
- Спорные вопросы, связанные с оформлением земельных участков в собственность под объектами недвижимости
- Приобретение земельных участков под зданиями
- Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком
- Публичный сервитут
- Статус сведений ЕГРН – «актуальные незасвидетельствованные»
- Споры о вхождении участка в границы лесного фонда
- Когда арендную плату за землю можно не платить?
- Защита прав на землю
- Иски о защите прав на землю
- Земельные споры с государственными органами
- Земельные отношения в Москве
- Земля в аренду у г. Москвы
- Арендная плата за землю в г. Москве
- Предоставление земельных участков в аренду без торгов под объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты
- Особенности строительства на арендованном участке в г. Москве. Арендная плата при строительстве
- Заключение дополнительного соглашения. Расчет арендной платы
- Проблемные моменты расчета арендной платы. Возможность ее законной оптимизации
- Рассрочка внесения повышенной арендной платы
- Особенности договора аренды для достройки объекта незавершенного строительства
- Разрешённое использование и функциональное назначение земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с законодательством г. Москвы
- Порядок и основания установления разрешенного использования участка в Москве
- Классификация видов разрешенного использования в Москве
- Функциональное назначение объектов капитального строительства в г. Москве
- Плата за изменение разрешенного использования участков в г. Москве
- Выбор схемы земельно-правовых отношений при реализации строительного проекта в г. Москве
- Приобретение в собственность земельных участков в г. Москве
- Специфика формирования и предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости в г. Москве
- Налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве
- Ограничения и обременения прав на земельные участки в г. Москве
- Особо охраняемые природные территории Москвы
- Запрет на строительство (реконструкцию) в г. Москве
- Порядок установления и снятия запрета на строительство
- Экономические особенности режима запрета на строительство
- Статус объектов самовольного строительства в г. Москве
- Разрешение на строительство не требуется
- Нецелевое использование земельных участков в г. Москве
- Условия землепользования в «Новой Москве»
- Земля в аренду у г. Москвы
- Земельные отношения в Московской области
- Порядок предоставления земельных участков в Московской области
- Порядок определения арендной платы за земельные участки в Московской области
- Изменение вида разрешенного использования земельных участков в Московской области
- Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка
- Ограничения прав на земельные участки в Московской области
- Использование земель сельскохозяйственного назначения в Московской области
- Вопросы градостроительной деятельности
- Комплексное сопровождение строительства
- Градостроительный регламент участка. Генеральный план и правила землепользования и застройки
- Изменение ПЗЗ
- Распространенные нарушения в правилах землепользования и застройки. Судебное оспаривание ПЗЗ
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
- Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Москве
- Специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы
- Изменение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы
- Индекс «Н» в ПЗЗ Москвы
- Получение ГПЗУ в Москве
- Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Московской области
- Проект планировки территории
- Ситуации, когда подготовка проекта планировки обязательная
- Подготовка проекта планировки в Москве
- Подготовка проекта планировки в Московской области
- Проект межевания территории
- Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства
- Зоны с особыми условиями использования территории
- Общий порядок установления границ и режима зон с особыми условиями использования их отражения в ЕГРН
- Зона санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы
- Санитарно-защитная зона
- Зоны объектов культурного наследия
- Зоны, связанные с объектами транспорта, энергетики и связи
- Особо охраняемые природные территории (ООПТ)
- Порядок осуществления строительства
- Инженерные изыскания и подготовка проектной документации
- Экспертиза проектной документации
- Получение разрешения на строительство
- Осуществление строительства
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию
- Строительство без разрешения на строительство
- Реконструкция. Отличие от капитального ремонта и нового строительства
- Строительство индивидуальных жилых домов (садовых домов и ИЖС)
- Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)
- Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей недвижимости
- Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
- Договор о комплексном освоении территории
- Заключение договора о комплексном освоении территории
- Права и обязанности по договору о комплексном освоении территории
- Преимущества и недостатки договора о комплексном освоении территории
- Комплексное освоение территории для строительства жилья экономического класса
- Развитие застроенной территории
- Порядок заключения договора о развитии застроенной территории и договоров аренды участков
- Права и обязанности сторон по договору о развитии застроенной территории
- Основания расторжения договора о развитии застроенной территории
- Оборот объектов недвижимости
- Понятие объекта недвижимости
- Проверка недвижимости перед покупкой
- Размещение некапитальных объектов
- Объекты незавершенного строительства
- Понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него
- Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства
- Споры об объектах самовольного строительства
- Режим общего имущества в нежилом здании
- Признание недвижимого имущества бесхозяйным
- Защита права собственности
- Возникновение права собственности на основании приобретательной давности
- Порядок оформления прав на имущество в порядке приобретательной давности
- Защита интересов в судах
- Судебные споры о земле
- Защита права собственности
- Судебная защита по корпоративным спорам
- Споры о восстановлении корпоративного контроля
- Оспаривание решений органов управления юридического лица
- Оспаривание сделок хозяйственного общества
- Судебное оспаривание сделок
- Судебная защита по искам о взыскании
- Судебная защита по делам об оспаривании действий или бездействия публичных органов
- Назначение судебной экспертизы по спору
- Затягивание рассмотрения судебных споров: тактики и контртактики
- Вопросы банкротства
- Банкротство: обзор последствий введения процедуры и правовых возможностей
- В чем выгода процедуры банкротства для должника?
- В чем выгода процедуры банкротства для кредитора?
- Как оспорить сделки должника, совершенные в преддверии банкротства?
- Подозрительные сделки с неравноценным встречным предоставлением
- Подозрительные сделки с целью причинения вреда другим кредиторам
- Сделки с предпочтением
- Сделки, совершенные с целью злоупотребления правом
- Как заставить директора и владельца бизнеса платить по долгам должника?
- Как правильно бороться с фиктивными требованиями кредиторов?
- Банкротство физических лиц: как очиститься от долгов?
- Образец письма должнику от кредитора с требованием о добровольной уплате долга и описанием последствий введения процедуры банкротства
- Инвестиционная деятельность
- Виды инвестиционных договоров в сфере строительства
- Договоры купли-продажи будущей вещи
- Смешанные договоры, содержащие элементы подряда и купли–продажи будущей вещи
- Договор простого товарищества при реализации строительных проектов
- Инвестиционные контракты с участием публичных субъектов
- Способы привлечения средств граждан для жилищного строительство. Долевое участие в строительстве
- Специальные требования при заключении договора долевого участия
- Условия договора долевого участия
- Публично-частное партнёрство как форма инвестиций в проекты с государственным участием
- Концессионные соглашения
- Государственно-частное и муниципально-частное партнерство
- Виды инвестиционных договоров в сфере строительства
- Защита прав участников долевого строительства
- Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства
- Нарушение сроков строительства застройщиком: способы защиты
- Ответственность застройщика перед участником долевого строительства
- Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства
- Передача застройщиком объекта долевого строительства с недостатками
- Расторжение договора участия в долевом строительстве
- Применение законодательства РФ о защите прав потребителей по спорам с участием дольщиков
- Последствия незаконного привлечения застройщиком денежных средств граждан
- Защита прав участников строительства при банкротстве застройщиков
- Возможные варианты требований дольщика
- Процедуры банкротства застройщика
- Объект незавершенного строительства и земельный участок застройщика-банкрота
- Реализация с торгов объекта незавершенного строительства и иного имущества
- Передача завершенного строительством объекта
- Вопросы антикризисного законодательства
- Примеры работ
- Примеры работ
- Антикризис
- Контакты
Планировка территорий – это один из способов реализации проектов по благоустройству города и осуществляется она в соответствие с нормами, упорядоченными органами местного самоуправления, или всеобщих планов для застройки городских округов.
Задачами по проведению планировки территорий являются:
- обеспечение рационального расселения и определение направлений устойчивого развития населенных пунктов;
- создание максимально благоприятных условий для развития территорий;
- учет государственных, общественных и частных интересов при планировке, застройке и ином использовании территорий;
- определение и рациональное расположение территорий жилищной и общественной застройки, промышленных, рекреационных, природоохранных, оздоровительных, историко-культурных и иных территорий;
- обеспечение доступным жильем определённых слоев населения;
- обоснование и установление режима рационального использования земель и застройки территорий, на которых предусмотрена перспективная градостроительная деятельность;
- определение территорий, представляющих особую экологическую, научную, эстетическую, историко-культурную ценность, установление предусмотренных законодательством ограничений на их планировку, застройку и иное использование;
- охрана окружающей среды и рациональное использование природных ресурсов;
- решение инфраструктурных задач и другие.
Работы с документацией по планировке, как правило, проводятся по инициативе:
- федеральной власти;
- власти субъектов РФ;
- органов местного самоуправления;
- законных владельцев земельных участков.
Подготовка документов осуществляется на муниципальном уровне. Застройка и благоустройство территорий предполагает проектирование межевания и методразработку градостроительных планов. Проекты подготавливаются как вместе, так и в порядке очереди. К основным документам планировки территории можно отнести:
- проект планировки территории;
- проект межевания территории;
- градостроительный план ЗУ.
Подготовка проекта планировки территории (ППТ) осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
ППТ разрабатывается одновременно с проектом межевания территории, содержащим схему границ существующих земельных участков и земельных участков, формирование которых допустимо.
ППТ разрабатывается в развитие генеральных планов или при их отсутствии, как правило, — на территорию квартала или микрорайона, которые в градостроительном законодательстве называются элементами планировочной структуры. ППТ содержит основные показатели, необходимые для определения инвестиционной привлекательности территории – численность населения и возможные объемы нового строительства (жилищного, делового, социального, культурно-бытового, транспортного, инженерного), утверждается органом государственной или муниципальной власти с обязательным соблюдением процедуры публичных слушаний.
Чертеж, разрабатываемый в составе ППТ, является базой для последующих видов проектных работ. ППТ — основа для формирования градостроительных планов земельных участков, необходимых для получения разрешения на строительство. На чертеже или чертежах планировки территории отображаются:
- красные линии;
- линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;
- границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
- границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Необходимо понятие ППТ отличать от понятия «генеральный план». В отличие от генерального плана, являющегося документом с укрупненными ориентировочными показателями, ППТ — более подробный документ градостроительного регулирования, содержащий красные линии, объекты и инфраструктуру. Генеральный план поселения, в отличие от ППТ, не содержит необходимых данных для оценки возможности строительства. На основании утвержденного ППТ выдается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), необходимый для получения разрешения на строительства.
Подготовка проектов межевания территорий (ПМТ) осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры. Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа. При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами.
Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:
- красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
- линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
- границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков;
- границы территорий объектов культурного наследия;
- границы зон с особыми условиями использования территорий;
- границы зон действия публичных сервитутов.
Градостроительный план земельного участка — это основополагающий документ для проведения любых застроек и работ по реконструкции. Документация содержит свод общих правил и лишь закрепляет порядок землепользования, установленный настоящим кодексом.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
- границы земельного участка;
- границы зон действия публичных сервитутов;
- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
- информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
- информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
- информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
- информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — технические условия);
- границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
В ГИС «Панорама» для создания документов планировки территорий могут использоваться встроенные прикладные задач редактор карты и расчеты по карте, а также функции геодезического редактора. Необходимый состав объектов карты и библиотека условных знаков реализованы в виде цифрового классификатора itpgrad.rcs.
Автоматизированное создание отчета по форме градостроительного плана земельного участка осуществляется средствами одноименного режима из состава «Комплекса градостроительных задач». При автоматизированном формировании ГПЗУ используются:
- Карта границ земельных участков – кадастровая карта;
- Градостроительные регламенты – информационная база данных в составе информационной системы управления градостроительной деятельностью;
- Карта территориального зонирования.
Законодательная база Российской Федерации
отменен/утратил силу Редакция от 22.12.1993 Подробная информация
| Наименование документ | ПОСТАНОВЛЕНИЕ Госстроя РФ от 22.12.93 N 18-58 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О СОСТАВЕ, ПОРЯДКЕ РАЗРАБОТКИ, СОГЛАСОВАНИЯ И УТВЕРЖДЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ» |
| Вид документа | постановление, инструкция |
| Принявший орган | госстрой рф |
| Номер документа | 18-58 |
| Дата принятия | 01.01.1970 |
| Дата редакции | 22.12.1993 |
| Дата регистрации в Минюсте | 01.01.1970 |
| Статус | отменен/утратил силу |
| Публикация |
|
| Навигатор | Примечания |
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Госстроя РФ от 22.12.93 N 18-58 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О СОСТАВЕ, ПОРЯДКЕ РАЗРАБОТКИ, СОГЛАСОВАНИЯ И УТВЕРЖДЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ»
11. Проект детальной планировки
11.1. Проект детальной планировки разрабатывается на отдельные части городов и других поселений, а при необходимости — на всю территорию малого города, поселка и сельского поселения (при этом проект детальной планировки совмещается с генеральным планом).
Проект детальной планировки может разрабатываться также на территорию жилых, промышленных, исторических, рекреационных и иных функциональных зон, расположенных за пределами городов и других поселений.
11.2. Проект детальной планировки является юридическим градостроительным документом и устанавливает: красные и другие линии и границы регулирования застройки и использования земель; мероприятия по инженерной подготовке территории, благоустройству и охране окружающей среды; функциональное и строительное зонирование территории; границы территорий государственной, муниципальной, частной и иных форм собственности; социально необходимый состав и размещение объектов культурно — бытового и коммунального обслуживания населения; организацию транспортного обслуживания; трассы магистральных инженерных коммуникаций; поперечные профили улиц.
В проекте детальной планировки разрабатываются предложения по объемно — пространственному и архитектурно — художественному решению застройки, режиму использования зон охраны памятников истории и культуры.
Утвержденный проект детальной планировки является основой для разработки проектов застройки отдельных участков, проектов транспортных магистралей и узлов, внемикрорайонных инженерных сетей и сооружений.
11.3. Проект детальной планировки разрабатывается в составе материалов, указанных в пп. 11.4 — 11.12 настоящей Инструкции.
Графические материалы проекта детальной планировки разрабатываются в М 1:2000 или 1:1000.
11.4. Схема размещения проектируемого района в населенном пункте, на территории. На схеме в масштабе генерального плана населенного пункта или проекта районной планировки показываются: основные функциональные зоны населенного пункта, зоны отдыха, зеленые насаждения, основные инженерные и транспортные связи района с окружающей застройкой.
11.5. Опорный план (план современного использования территории). На плане показываются: функциональное использование территории с выделением зеленых насаждений (для районов, свободных от застройки, и районов усадебной и коттеджной застройки — границы землепользований); планировочные ограничения, границы охраняемых территорий, источники загрязнения среды и зоны вредности; существующая застройка с характеристикой зданий и сооружений по назначению, этажности и капитальности; уличная сеть с указанием типов покрытия проезжих частей, скотопрогоны, транспортные сооружения; наземные сооружения и коммуникации инженерного оборудования территории; границы территорий государственной и муниципальной собственности; границы отвода участков под все виды строительства и благоустройства; действующие и проектируемые красные и другие линии и границы регулирования застройки и функционального использования территории.
11.6. План красных линий с эскизом застройки (основной чертеж). На чертеже показываются перечисленные в п. 11.5 элементы сохраняемой застройки всех видов, сохраняемые участки природного ландшафта и проектные предложения по: функциональному использованию территории с выделением зеленых насаждений и элементов благоустройства; архитектурно — планировочному и объемно — пространственному решению застройки района с указанием назначения и этажности зданий и сооружений; уличной сети, скотопрогонам, транспортным сооружениям, наземным сооружениям и коммуникациям инженерного оборудования территории; границам территорий государственной и муниципальной собственности; проектируемым красным и другим линиям и границам регулирования застройки и функционального использования территории.
На чертеже выделяется первая очередь строительства.
11.7. Разбивочный чертеж (акт) красных линий. На чертеже показываются координаты узлов и точек изломов проектных красных и других линий регулирования застройки с привязкой их к закрепленным на местности геодезическим знакам, опорным зданиям и сооружениям. При необходимости выполняется акт изменения красных линий.
На отдельном чертеже в М 1:100 или 1:200 показываются существующие и проектируемые поперечные профили улиц с размещением инженерных сетей.
11.8. Схема транспортного обслуживания, размещения объектов социального обслуживания населения. На схеме показываются: классификация магистралей и улиц; организация движения транспорта на сложных транспортных узлах с пересечением движения в разных уровнях; хозяйственные проезды и скотопрогоны; места временного и постоянного хранения общественного и индивидуального транспорта (в том числе подземные); остановочные пункты всех видов общественного транспорта; транспортные сооружения (эстакады, путепроводы, мосты, тоннели, пешеходные переходы); предприятия обслуживания транспорта; основные пути пешеходного движения, места перехода улиц и дорог; размещение необходимых по социальным нормативам предприятий и учреждений культурно — бытового и коммунального обслуживания населения, в том числе встроенных и встроенно — пристроенных, с границами зон обслуживания этими учреждениями.
11.9. Схема размещения магистральных инженерных сетей и сооружений и использования подземного пространства. На схеме показываются: существующие сохраняемые, реконструируемые, ликвидируемые и новые трассы внемикрорайонных сетей и сооружений водопровода, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телевидения, радио и телефона, места присоединения этих сетей к городским магистральным линиям и сооружениям; размещение пунктов управления системами инженерного оборудования; существующие и проектируемые крупные подземные сооружения гражданского назначения.
11.10. Схема вертикальной планировки и инженерной подготовки территории. На схеме показываются: вертикальная планировка территории (существующие и проектные отметки по осям проезжих частей в местах пересечения улиц и проездов и в местах перелома продольного профиля, проектные продольные уклоны); проектируемые мероприятия по инженерной подготовке территории (организация отвода поверхностных вод, сооружения по защите от подтопления и затопления, системы обводнения, подсыпка и срезка грунта и т.п.); сооружения инженерной защиты территории от опасных природных и техногенных процессов.
11.11. При разработке сложных в градостроительном отношении проектов в составе проекта детальной планировки, по договоренности с заказчиком, могут выполняться макеты планировки и застройки в объеме и масштабе, установленных заданием на проектирование.
11.12. Пояснительная записка. Записка должна содержать сведения, перечисленные в пп. 11.4 — 11.11, основные технико — экономические показатели проекта в соответствии с приложением 13 настоящей Инструкции, а также данные об эколого — градостроительной ситуации и природно — климатических условиях, существующем использовании территории, состоянии фонда жилых и общественных зданий, памятников истории и культуры, инженерных и транспортных систем, благоустройства территории; обоснования предлагаемых проектом архитектурно — планировочных решений, функционального и строительного зонирования территории, развития инженерных и транспортных систем; предложения по типам рекомендуемых для строительства жилых и общественных зданий, организации обслуживания населения, распределению территории по видам собственности, режиму использования зон охраны недвижимых памятников истории и культуры, последовательности осуществления мероприятий, предусмотренных проектом.
В состав пояснительной записки включаются также основные положения проекта детальной планировки.
11.13. В обязательную (утверждаемую) часть проекта детальной планировки входят:
разбивочный чертеж (акт) красных линий;
поперечные профили улиц и магистралей;
функциональное и строительное зонирование территории (уточнение материалов генерального плана);
размещение объектов социального обслуживания населения;
системы внемикрорайонных инженерных коммуникаций;
мероприятия по инженерной подготовке территории, требующие самостоятельного проектирования до разработки проекта застройки;
распределение земель по видам собственности.