Опцион ГК

Опционы и гражданские права.

После написания двух своих топиков и дискуссий в комментариях обнаружилось, что большинство, в том числе и я, не совсем понимают, что такое опцион с точки зрения законодательства РФ. Затем многие воспринимают брокерский регламент, как жесткую инструкцию, определяющую правоту действий брокер в различных торговых ситуациях, но это не так. Брокерский регламент может только дополнять законодательство РФ, но не противоречить ему, а иначе он будет признан судом и контролирующими органами ничтожным, а действия брокера незаконными. А с учетом растущей полной безграмотности населения, то можно предположить, что юридические службы брокеров не обошли эти тенденции стороной.
1) ГК РФ Статья 429.3. Опционный договор.
1. По опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.
2. За право заявить требование по опционному договору сторона уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму, за исключением случаев, если опционным договором, в том числе заключенным между коммерческими организациями, предусмотрена его безвозмездность либо если заключение такого договора обусловлено иным обязательством или иным охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений сторон.
3. При прекращении опционного договора платеж, предусмотренный пунктом 2 настоящей статьи, возврату не подлежит, если иное не предусмотрено опционным договором.
4. Особенности отдельных видов опционных договоров могут быть установлены законом или в установленном им порядке.
2) Открываем РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О РЫНКЕ ЦЕННЫХ БУМАГ ст. 2 п 12.
опцион эмитента — эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на покупку в предусмотренный в ней срок и (или) при наступлении указанных в ней обстоятельств определенного количества акций эмитента такого опциона по цене, определенной в опционе эмитента. Принятие решения о размещении опционов эмитента и их размещение осуществляются в соответствии с установленными федеральными законами правилами размещения ценных бумаг, конвертируемых в акции. При этом цена размещения акций во исполнение требований по опционам эмитента определяется в соответствии с ценой, определенной в таком опционе.
3) Указание Банка России от 16 февраля 2015 г. № 3565-У «О видах производных финансовых инструментов» п 2.

Опционным договором признается:

договор, предусматривающий обязанность стороны договора в случае предъявления требования другой стороной периодически и (или) единовременно уплачивать денежные суммы в зависимости от изменения цен (значений) базисного актива и (или) наступления обстоятельства, являющегося базисным активом;

договор, предусматривающий одну из следующих обязанностей:

обязанность стороны договора на условиях, определенных при его заключении, в случае предъявления требования другой стороной купить или продать ценные бумаги, валюту или товар, являющиеся базисным активом, в том числе путем заключения стороной (сторонами) и (или) лицом (лицами), в интересах которого (которых) был заключен опционный договор, договора купли-продажи ценных бумаг, договора купли-продажи иностранной валюты или договора поставки товара;

обязанность стороны договора в случае предъявления требования другой стороной заключить договор, являющийся производным финансовым инструментом и составляющий базисный актив.

Опционный договор помимо условий, установленных абзацем четвертым или пятым настоящего пункта, может также предусматривать обязанность каждой из сторон периодически уплачивать денежные суммы в зависимости от изменения цен (значений) базисного актива и (или) наступления обстоятельства, являющегося базисным активом.

Опционный договор, предусматривающий обязанность, установленную абзацем четвертым или пятым настоящего пункта, если иное не установлено условиями опционного договора, является поставочным договором. Иные опционные договоры являются расчетными договорами.

Причем наивысшую юридическую силу имеет гражданский кодекс, затем федеральный закон, после Указание центрального банка РФ, и самое последнее только брокерский регламент.
Опцио́н — договор, по которому покупатель опциона получает право, но не обязательство, совершить покупку или продажу данного актива по заранее оговорённой цене или по нефиксированной цене, но вычисляемой по заранее оговорённой формуле, в определённый договором момент в будущем или на протяжении определённого отрезка времени при условии наступления оговорённого события или без такового; количество платежей и периодичность тоже могут устанавливаться условиями договора. При этом продавец опциона несёт обязательство соответственно продать актив или купить его у покупателя опциона в соответствии с его условиями. Изначальное приобретение опциона зачастую также платно; таким образом, в случае реализации опциона покупатель в итоге оплачивает две составные части комплексной сделки.
То есть покупатель опциона получает обязательство оплатить стоимость опциона, которое он может выполнить как сразу, так и частями. Никаких других обязательств у него нет. У него появляются права потребовать исполнение опциона в заявленный срок по договору. Требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.
( то есть опцион может иметь автоисполнение, если на дату экспирации вышел в прибыль) Но возможность данного требование не является основанием лишение вас вашей собственности и действий с ней без вашего согласия.
Теперь разберемся, чем является опцион с точки зрения законодательства с точки зрения защиты прав граждан.
ст. ГК РФ Статья 128. Объекты гражданских прав.
К объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.(в ред. Федерального закона от 18.03.2019 N 34-ФЗ)

Из этой статьи ГК следует, что бездокументарные ценные бумаги являются имуществом и собственность граждан и к ним применяются законы РФ охраняющие собственность граждан РФ. А в законе о рынке ценных бумаг указывается, что опцион эмитента является ценной бумагой, но дальше при расшифровке понятий, определение предусматривает только поставку акций. И этот нюанс, может сыграть злую шутку в суде. Лучше при обращении в суд послать письмо с вопросом в ЦБ, чем является приобретение опциона на бирже для гражданина РФ с точки зрения защиты его прав: услугой, товаром, бездокументарной ценной бумагой. В Указание Банка России от 16 февраля 2015 г. № 3565-У «О видах производных финансовых инструментов» этот важный нюанс может даже специально упустили. Знакомый прокурор сказал, что он бы не задумываясь отнес опцион к имуществу граждан, как лотерейный билет, как билет в кино, как акцию или облигацию, но запрос бы в ЦБ отправил.
А дальше самое интересное распоряжаться статья 209 ГК РФ обеспечивает защиту прав имущества граждан. ГК РФ Статья 359 Удерживаться третьими лицами имущество граждан без разрешения собственника возможна в качестве залога. То есть Вам в суде требуется доказать, что стоимость покупки опциона вами оплачена на 100% и никаких других обязательств за неоплаченные товары и услуги у вас нет. И то реализовываться ваше имущество залогодержателем может только с вашего разрешения, без него только по судебному решению, даже если у Вас есть обязательства. Неисполнение этих пунктов несет для брокерских контор не только гражданскую ответственность, но и административную с уголовной. Все зависит от обстоятельств.
Если вы уплатили 100% стоимости премии по опционам положив эти деньги на счет брокера, брокеру запрещено с точки зрения законодательства РФ какие либо действия с ними без вашего согласия.
Без вашего согласия брокерам запрещено брать ваши ценные бумаги и осуществлять с ними какие либо действия. И все регламенты разрешающие это с точки зрения законодательства РФ ничтожны.
Предыдущие топики по теме.
Маржируемый опцион или полная подмена биржами и брокерами классических понятий
Мозговой диссонанс на опционах.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).

Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.

В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. ст. 432 ГК и комментарий к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.

5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).

6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.

При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.

Статья 429.2. Гражданского Кодекса РФ. Опцион на заключение договора

1. В силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом.

Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.

2. В случае, когда опционом на заключение договора срок для акцепта безотзывной оферты не установлен, этот срок считается равным одному году, если иное не вытекает из существа договора или обычаев.

3. Если опционом на заключение договора не предусмотрено иное, платеж по нему не засчитывается в счет платежей по договору, заключаемому на основании безотзывной оферты, и не подлежит возврату в случае, когда не будет акцепта.

4. Опцион на заключение договора должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора, подлежащего заключению.

Предмет договора, подлежащего заключению, может быть описан любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта безотзывной оферты.

5. Опцион на заключение договора заключается в форме, установленной для договора, подлежащего заключению.

6. Опцион на заключение договора может быть включен в другое соглашение, если иное не вытекает из существа такого соглашения.

7. Права по опциону на заключение договора могут быть уступлены другому лицу, если иное не предусмотрено этим соглашением или не вытекает из его существа.

8. Особенности отдельных видов опционов на заключение договора могут быть установлены законом.

Опционный договор – относительное новшество российского гражданского законодательства, появившееся в ГК РФ в результате его реформы в 2015 году. Ранее понятие опциона было характерно лишь для финансовой сферы в качестве одного из производных финансовых инструментов.

Ст. 429.3. ГК РФ: по опционному договору одна сторона вправе потребовать в согласованный срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе выплатить денежные средства, передать или принять имущество). Если требование в установленный срок не заявлено — опционный договор прекращается. Право заявить требование по опционному договору является платным, за исключением случаев, если опционным договором, предусмотрена его безвозмездность либо если заключение такого договора обусловлено иным обязательством или охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений сторон.

📌 Реклама Отключить

По общему правилу, при прекращении опционного договора оплата, переданная при его заключении, возврату не подлежит.

Данная форма закрепления взаимоотношений сторон была и ранее востребована в российской правовой действительности (имеются ввиду непосредственно гражданские правоотношения, не связанные с рынком ценных бумаг и биржевой торговлей), но не имела отдельного законодательного регламентирования. Так, некоторое распространение получили договоры, являющиеся по своей сути опционными, в сфере предоставления прав на заключение договоров аренды торговых мест в торговых павильонах.

Такие договоры ранее квалифицировались как смешанные: представляющие собой совокупность условий предварительных договоров и договоров непосредственно устанавливающих правоотношения, например, купли-продажи.

📌 Реклама Отключить

Однако отсутствие законодательной регламентации приводило к тому, что недобросовестные участники, заключив договор, через определенное время пытались оспорить его как незаключенный или недействительный, не желая исполнять, а суды могли дать такому договору неправильную квалификацию.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2015 по делу № А31-7898/2014: поскольку опционный договор на момент заключения спорного договора не был поименован в действовавшем гражданском законодательстве, при отсутствии законодательно закрепленного запрета на продажу права его следовало отнести либо к непоименованному договору, применив к правоотношениям сторон по аналогии правила о купле-продаже, либо к смешанному договору, содержащему элементы договора купли-продажи. Неверная квалификация спорных правоотношений не позволила судам применить нормы материального права, подлежащие применению, а также условия, согласованные сторонами при заключении спорного договора, что привело к необоснованному отказу в иске.

📌 Реклама Отключить

Постановление 9 ААС от 08.07.2015 по делу № А40-159782/14 официальное определение опциона до вступления с 01 июня 2015года в силу ст. 429.3 ГК РФ содержалось в Положении о видах производных финансовых инструментов, утвержденном Приказом ФСФР России от 04.03.2010 N 10-13/пз-н, в соответствии с пунктом 3 которого опционным договором (контрактом) признается:

1. договор, предусматривающий обязанность стороны договора в случае предъявления требования другой стороной периодически и (или) единовременно уплачивать денежные суммы в зависимости от изменения цены (значения) базисного (базового) актива или наступления обстоятельства, являющегося базисным (базовым) активом;
2. договор, предусматривающий обязанность стороны договора на условиях, определенных при его заключении, в случае предъявления требования другой стороной купить или продать ценные бумаги, валюту или товар, являющийся базисным (базовым) активом, в том числе путем заключения стороной (сторонами) и (или) лицом (лицами), в интересах которых был заключен опционный договор, договора купли-продажи ценных бумаг, договора купли-продажи иностранной валюты или договора поставки товара, или

обязанность стороны договора в случае предъявления требования другой стороной заключить договор, являющийся производным финансовым инструментом и составляющий базисный (базовый) актив. 📌 Реклама Отключить

То есть предметом опциона независимо от его вида является исполнение обязательства по усмотрению держателя опциона, когда одна сторона вправе в течение определенного срока потребовать исполнения договора либо не потребовать этого и, соответственно, отказаться от исполнения своих основных обязательств. За такие правомочия держатель опциона уплачивает своему контрагенту опционную премию.

Свежая арбитражная практика выражает следующее мнение о сущности опционного договора (Постановление 11 ААС от 01.08.2016 по делу № А65-4266/2016, Постановление 2 ААС от 10.03.2016 по делу № А31-7898/2014, Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.08.2016 по делу № А65-4856/2016):

Выгода покупателя (приобретателя) по опционному договору состоит в том, что он может, но не обязан заключать с продавцом права определенный договор. Продавец, между тем, обязан заключить договор по требованию покупателя опциона, за что и получает определенную плату (вознаграждение).

📌 Реклама Отключить

Опционный договор имеет определенное сходство с предварительным договором. Однако отличие заключается в том, что если в предварительном договоре стороны договариваются о заключении основного договора, то по опционному договору сторона предоставляет за плату безотзывную оферту, которая может быть акцептирована в предусмотренный договором срок.

Именно возможность внесения платы по опционному договору выгодно отличает его от предварительногодоговора, так как судебная практика исходит из того, что по смыслу норм, регулирующих заключение предварительного договора, указанный договор не порождает для сторон денежных обязательств, а только обязательство заключить основной договор в будущем.

Следовательно, с 01.06.2015 ранее существовавшая возможность по приобретению права на заключение договора получила свое прямое законодательное закрепление.

📌 Реклама Отключить

Судебная практика по аналогичным сделкам, совершенным до 01.06.2015, также признавала подобные договоры не противоречащими действующему законодательству и поражающими для их сторон соответствующие правовые последствия (постановления арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2015 по делу №А31-7898/2014, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу №А31-7898, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 №17АП-8590/2015-АК).

В деле № А29-13346/2015 (Постановление от 25.02.2016) Арбитражный суд Республики Коми пришел к следующим выводам: договор купли-продажи от 17.03.2014 по существу является опционным, так как предусматривает право ответчика на заключение договора аренды на условиях, определённых в извещении о проведении аукциона, за отдельную плату. Положения об опционных договорах введены в Гражданский кодекс Российской Федерации с 01.06.2015, что не исключает юридическую силу опционных договоров, заключённых до 01.06.2015.

📌 Реклама Отключить

Интересно, что суды, рассматривавшие дела о таких смешанных договорах (являющихся по существу опционными), упоминали о наличии в действующем законодательстве норм статьи 429.3 ГК РФ для подкрепления своих выводов о действительности и заключенности спорных договоров, приводили развернутые рассуждения на тему сущности опционных договоров и их квалификации. При этом суды не руководствовались (поскольку были не вправе) положениями указанных норм в связи с их вступлением в силу после начала спорных правоотношений.

Есть и решения, где суды прямо указывают на невозможность применения к спорным отношениям правил статьи 429.3 ГК РФ.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.08.2016 по делу № А40-44156/2016: доводы истца о наличии в Гражданском кодексе Российской Федерации самостоятельных статей, регулирующих в настоящее время положения об опционных соглашениях, несостоятельны ввиду того, что данные нормы введены в действие Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, который «вступает в силу с 1 июня 2015 года. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.».

📌 Реклама Отключить

Аналогичные выводы сделаны Арбитражным судом Северо-Западного округа в Постановлении от 24.05.2016 по делу № А13-10196/2015.

Такой способ установления обязательств, который предлагается опционным договором, нельзя назвать часто используемым – в общей массе гражданско-правовых договоров опционный договор встречается редко. Текущая картотека арбитражных дел не содержит споров, вытекающих из непосредственно опционных договоров, заключенных в качестве таковых после 01.06.2015. Однако можно смело предположить, что отсутствие судебных дел связано с относительно небольшим периодом времени для внедрения данных норм и возникновения разногласий на этой почве. Опционный договор, безусловно, найдет свои, особые сферы применения, как находил и ранее – даже в отсутствие специальных положений.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется сторонами по обоюдному желанию. Документ не влечет перехода прав на объект, но фиксирует намерение совершить сделку. Соглашением участники закрепляют только базовые условия отчуждения имущества. Порядок регламентируется ст. 429 ГК РФ.

Цели заключения договора

Составляя предварительное соглашение, участники снижают риск срыва сделки. После подписания документа продавец не вправе повысить цену, а покупатель – передумать. В случае уклонения одного из контрагентов, пострадавшая сторона получает компенсацию.

Защитная функция является основной, но не единственной. Предварительный договор заключают, если стороны не могут согласовать все детали. В документе прописываются намерения и базовые принципы сделки. На решение оставшихся вопросов отводят дополнительный срок. С этой целью проводятся переговоры, деловые встречи, привлекаются профессиональные медиаторы. Инструмент широко применяется при приобретении сложных недвижимых комплексов (например, предприятий). Кроме того, предварительный договор становится основанием внесения задатка.

Документальное закрепление намерений практикуется и частными лицами. Инструмент позволяет оформить отношения с покупателем, не успевшим собрать необходимую сумму. Дополнительное время отводится на получение займов или поиск иного источника средств.

Особенности заключения сделки

Содержание предварительного соглашения определяется статьями 429 и 549 ГК РФ. В документе обязательно должно присутствовать описание предмета. Требования к сделке уточнил Верховный суд постановлением № 49 от 25.12.2018 года.

Так, высшая инстанция признает действительность предварительного договора при фактическом отсутствии у продавца имущества. На момент подписания соглашения участник не обязан обладать отчуждаемым объектом. Однако он должен гарантировать его наличие к моменту купли-продажи.

При возникновении спора о юридической природе договора суд оценивает обстоятельства в комплексе. Служители Фемиды исходят из принципов добросовестности и разумности. Сохранение обязательства остается в приоритете. Сделку аннулируют только в крайнем случае (постановление ВАС РФ № 13970/10).

Описание предмета составляется с опорой на параграф 7 главы 30 ГК РФ. В тексте указывают:

• наименование;
• инвентарный и кадастровый номера;
• место нахождения;
• площадь, этажность;
• прочие характеристики, позволяющие точно идентифицировать объект.

Во избежание споров юристы советуют дополнительно указывать реквизиты правоустанавливающих документов. К сожалению, следовать этой рекомендации удается далеко не всегда. Если продавец обещает продать недвижимость после завершения строительства, описательная часть включает только характеристики будущего сооружения.

Особого внимания заслуживает пункт о цене. Стоимость является существенным условием договора продажи недвижимости. Однако прописывать ее в предварительном соглашении необязательно. На действительность это не влияет. Более того, юридическая грань здесь очень тонка. Если стороны утвердят выкупную цену, зафиксировав передачу всей или части суммы, сделку признают состоявшейся. Это будет продажа с предварительной оплатой.

Обеспечением намерений может стать задаток. Правовую природу платежа нужно четко обозначать в договоре. Статья 380 ГК РФ даже допускает составление отдельного соглашения. Участникам следует не только определить сумму, но и указать лицо, которое вносит деньги. От этого зависит дальнейшая судьба платежа.

Задаток вносит покупатель	Соглашение о намерениях обеспечивает третье лицо
Сумма зачитывается в выкупную стоимость.	После заключения основного договора деньги возвращают гаранту.

Участники вправе определить также срок купли-продажи. Если точная дата не установлена, он равен 1 году. По завершении этого периода разрешается предъявлять иски о понуждении. На защиту интересов сторонам отведено 6 месяцев. Переговоры и разногласия течения срока не приостанавливают.

Вам будет интересно прочитатьКак продать квартиру без риэлтора: советы юриста

Что нужно знать о государственной регистрации

Предварительный договор всегда заключается в письменной форме. Соответствующий вывод сделал Верховный суд РФ в п. 24 постановления № 49. Намерения, озвученные устно, ничтожны. А вот государственной регистрации соглашение не подлежит. В обоснование такой позиции высшая инстанция ссылается на статьи 158, 164 и 429 ГК РФ.

Как прекращаются отношения

В большинстве случаев действие предварительного соглашения завершается в момент заключения основной сделки. Отдельный документ составлять не требуется. Основанием прекращения становится и истечение срока. Это происходит, если ни один из партнеров не настаивает на исполнении. Впрочем, закон не исключает отказа от сотрудничества и в одностороннем порядке.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости влечет негативные последствия для инициатора. Сторона, отказавшаяся от исполнения обязательства, должна возместить партнеру убытки. Компенсировать необходимо прямые и косвенные потери. Соглашением могут быть установлены также штрафные санкции (Определение ВС РФ № 305-ЭС18-12143 от 18.12.2018 года).

Если договор был обеспечен задатком, применяется ст. 381 ГК РФ:

Причина	Последствия
Участники отказались от купли-продажи по обоюдному согласию.	Деньги передаются гаранту обратно в полном объеме.
Заключить основной договор нельзя из-за обстоятельств непреодолимой силы.
От заключения сделки отказался продавец.	Задаток возвращается в удвоенном размере.
Покупатель уклоняется от приобретения.	Задаток остается у несостоявшегося продавца.

Срок возмещения убытков оговаривается предварительным соглашением. Уклонение от расчетов дает пострадавшей стороне право на взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ.

Обратите внимание! В случае отказа от купли-продажи разрешается либо принудить виновника к сделке, либо взыскать с него возмещение вреда и штрафы. Одновременное заявление требований не допускается.

Таким образом, документальное закрепление намерений налагает серьезные обязательства. Юридический инструмент защищает участников от произвольного отказа от сделки, срыва проектов или недобросовестности партнеров.